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　　文/本報(bào)記者　李桁

　　4月20日，中國(guó)人民銀行正式下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。這也是近6年來力度最大的一次降準(zhǔn)，消息一經(jīng)公布，再次成為開發(fā)商炒作的熱點(diǎn)。雖然降準(zhǔn)本身并非刺激樓市政策，但降準(zhǔn)使得銀行資金更加寬裕，銀行實(shí)際操作中很可能進(jìn)一步加大房貸利率優(yōu)惠力度，銷聲匿跡的利率8.5折優(yōu)惠也很可能再現(xiàn)京城。這都被開發(fā)商視作利好，并堅(jiān)定了房?jī)r(jià)上行的觀點(diǎn)。但實(shí)際上，樓市的真實(shí)情況卻并非“利好促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲”這般簡(jiǎn)單，大多數(shù)項(xiàng)目最大的困難仍是找不到購(gòu)房人。更有業(yè)內(nèi)專家坦言，目前的政策只是短時(shí)間刺激樓市，長(zhǎng)期來看，如果沒有進(jìn)一步的后續(xù)政策出臺(tái)，全年樓市的成交情況依舊不樂觀。

　　樓市反應(yīng)

　　降準(zhǔn)刺激下 新盤入市售罄

　　“330新政”余威未盡，罕見的大規(guī)模降準(zhǔn)又接踵而至，在利好政策的護(hù)航下，樓市已經(jīng)開始掀起一波高潮。上周末，首開·國(guó)風(fēng)美唐、北京怡園 、中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目入市都出現(xiàn)了熱搶的現(xiàn)象。而上海的豪宅項(xiàng)目大寧金茂府，也首次開盤就收金21億元，不少樓盤售樓處都重現(xiàn)火爆。

　　“我們這次排卡的客戶就有300余組，每組客戶都會(huì)有兩三個(gè)人到售樓處來，所以今天到場(chǎng)的客戶已經(jīng)超過了700多人。”上周末，在首開國(guó)風(fēng)美唐售樓處，銷售人員向北京青年報(bào)記者表示。

　　據(jù)悉，首開·國(guó)風(fēng)美唐共推出203套中小戶型房源，九點(diǎn)半正式開盤，僅70分鐘就大部分已售，銷售額達(dá)到7億元。

　　另一個(gè)同樣位于昌平的北京怡園項(xiàng)目，在上周六開盤，當(dāng)天共推出225套房源，同樣售罄。

　　對(duì)于上周幾個(gè)熱點(diǎn)盤的火爆，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，造成樓市成交高潮的最主要原因是來自于購(gòu)房客群的置業(yè)需求被政策調(diào)動(dòng)，樓市成交量開始出現(xiàn)一輪明顯的復(fù)蘇釋放行情。而開發(fā)商也寄希望于盡快兌現(xiàn)政策利好，加速周轉(zhuǎn)，因而積極推出新的貨量。

　　開發(fā)商

　　為吸引購(gòu)房人想盡辦法 不敢輕言漲價(jià)

　　降準(zhǔn)后，一些項(xiàng)目熱銷，進(jìn)一步催熱了樓市進(jìn)入升值通道的傳言，但事實(shí)上，現(xiàn)階段的市場(chǎng)仍舊是不折不扣的買方市場(chǎng)，眾多開發(fā)商思考的不是如何漲價(jià)而是如何討好購(gòu)房人。

　　上周，恒大地產(chǎn)高調(diào)宣布，將從4月16日8時(shí)起，恒大全國(guó)所有樓盤住宅部分，全面實(shí)施無理由退房。余音未落，合生創(chuàng)展也來?yè)岊^條，緊隨恒大推出了“房產(chǎn)全周期保價(jià)房”，不但提供“退房”服務(wù)，還承諾“保價(jià)”，并聯(lián)合了第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)一起執(zhí)行。

　　“現(xiàn)在誰手里有客戶誰最牛。”一家全國(guó)性房企的銷售負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者透露，如果有大單的團(tuán)購(gòu)客戶，基本上都可以找開發(fā)商要到遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市面價(jià)格的團(tuán)購(gòu)價(jià)。而為了找到客戶，開發(fā)商自身的營(yíng)銷部門上下竭盡所能。中高端盤的項(xiàng)目為了找到精準(zhǔn)客戶，會(huì)找一些人專門在中高檔飯店停車場(chǎng)記錄往來車輛的車牌號(hào)，再設(shè)法弄到車主信息，將車主標(biāo)為目標(biāo)客戶。而一些剛需盤則通過一些現(xiàn)場(chǎng)的贈(zèng)送活動(dòng)，引得大量普通人在售樓處排隊(duì)，再派出大量銷售人員，人盯人一般站在隊(duì)伍兩邊，以小禮品為誘惑，向排隊(duì)人流介紹樓盤，除了吸引排隊(duì)索要禮品的普通人以外，還造成了售樓處熱火朝天的景象，誘使不明真相的群眾，以為樓市又要火了，恐慌地加入到排隊(duì)看房的人群中。

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上政策層面利好不斷，公司內(nèi)部關(guān)于是否提價(jià)有過爭(zhēng)論，但最后還是考慮到，蓄客來之不易，擔(dān)心提價(jià)后會(huì)造成購(gòu)房人的流失，更不利于項(xiàng)目后期銷售。

　　買房人

　　降準(zhǔn)不是降價(jià) 買房還要看看

　　誠(chéng)然，“330新政”和此次降準(zhǔn)的疊加效應(yīng)，催生了一部分人的買房熱情，但仍有不少購(gòu)房人認(rèn)為，降準(zhǔn)畢竟不是降價(jià)，也沒有直接推動(dòng)購(gòu)房成本下降，因此并不打算出手，準(zhǔn)備再看看。

　　在國(guó)貿(mào)上班的黃女士就抱著類似的想法，她告訴北青報(bào)記者，最近一個(gè)月來，無論是二手房經(jīng)紀(jì)人還是新房售樓處，每天都要給他打六七個(gè)電話，詢問是否買房。但她始終不愿現(xiàn)在出手，理由就是價(jià)格還是太高，貸款成本也太高。

　　黃女士表示，與降準(zhǔn)相比，她更期待的是降息，降息才能明顯降低買房成本。而且，現(xiàn)在開發(fā)商還是比較著急的，要不也不會(huì)每天那么多電話，催她來看房，因此打算再等等看，如果房?jī)r(jià)真要上漲，再趕緊買。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“從之前央行的做法來看，常常是降準(zhǔn)、降息輪著來，緊接著應(yīng)該還會(huì)有一波降息。”而降息對(duì)購(gòu)房人的刺激無疑將更加明顯。

　　業(yè)界聲音

　　降準(zhǔn)只具短期刺激性

　　郭毅表示，4月20日降準(zhǔn)生效當(dāng)天，上證綜指開盤快速?zèng)_高后回落，最終跌下4300點(diǎn)，就體現(xiàn)出市場(chǎng)的擔(dān)憂。而樓市也存在著類似的隱憂。

　　郭毅表示，雖然今年以來調(diào)控政策一路放松，在短期利好拉動(dòng)下，樓市的成交量也如股指一樣沖高，但如果缺少后續(xù)政策的持續(xù)拉動(dòng)，回落也是一種必然。對(duì)于購(gòu)房者來說，短期利好是利率優(yōu)惠將會(huì)放大，利空是房?jī)r(jià)又將上漲。而對(duì)于開發(fā)商來說，短期利好是融資成本降低，利空是競(jìng)地房企增加，抬高土地成本。

　　另外對(duì)樓市回暖保持警惕的還有北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志，他表示，由于大量的自住房和保障房解決了很多人的居住問題，而商品房市場(chǎng)中的主力需求已經(jīng)開始變成了小換大的改善型置業(yè)需求。但對(duì)于這部分改善型買房人來說，限購(gòu)政策制約了他們換房的空間。

　　陳志分析表示，“930政策以及330政策主要活躍了二手房市場(chǎng)，但是對(duì)于新房的刺激還是有限。數(shù)據(jù)顯示，非京籍購(gòu)房不到一成，北京市場(chǎng)如果要得到持續(xù)的成交量增長(zhǎng)，還是需要在限購(gòu)政策上做文章。”陳志判斷，“如果一季度樓市成交態(tài)勢(shì)延續(xù)到二季度，政府很有可能在限購(gòu)制度上作一些修正。而這些后續(xù)政策也將直接影響今年的走勢(shì)。