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　　京華時(shí)報(bào)記者 馬文婷 余雪菲

　　房?jī)r(jià)有漲就有跌，最近樓市成交量小幅下滑，引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。特別是按揭買房，最近就有購房者向京華時(shí)報(bào)金融周刊咨詢：“如果房?jī)r(jià)下跌，抵押物貶值，是不是還要倒欠銀行一筆錢？”為此，記者近日采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，表示上述情況只有在極端的情況下才可能會(huì)出現(xiàn)，發(fā)生的概率十分低。與此同時(shí)，在新一輪樓市調(diào)控措施背景下，不排除信貸收緊可能性，預(yù)計(jì)各地區(qū)的房貸政策會(huì)繼續(xù)分化，個(gè)人房貸增速將放緩。

　　事件

　　房?jī)r(jià)暴跌倒欠銀行錢？

　　“1997年的時(shí)候我買了一套價(jià)值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙先生，最終由于無法拿出更多現(xiàn)金來彌補(bǔ)抵押品的價(jià)值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。

　　近日，香港樓市崩盤的舊事受到不少購房者關(guān)注，并且在網(wǎng)上引起激烈討論。記者采訪了解，趙先生的案例并非孤案，根據(jù)香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年6月，出現(xiàn)了105697宗負(fù)資產(chǎn)案例，未償還貸款額高達(dá)1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。

　　有網(wǎng)友表示：“那是在香港，在內(nèi)地未必會(huì)出現(xiàn)這種情況。”事實(shí)上，我們希望內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，不要出現(xiàn)極端情況，但是也不妨礙我們了解一下，如果出現(xiàn)極端情況，應(yīng)該怎么處理危機(jī)。

　　一位股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，其實(shí)，貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時(shí)還款，還包括抵押物價(jià)值減少。比如有一些按揭貸款合同里就規(guī)定，在抵押期間，如果由于乙方（貸款者）的過錯(cuò)或者其他原因造成抵押物價(jià)值減少的，乙方應(yīng)在一定日期內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物減少部分等額本、息。如果乙方既不提供擔(dān)保又不提前清償，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。

　　舉個(gè)例子來說，假設(shè)張先生買下一套100萬的房子，首付35萬，貸款65萬。一年后，張先生已經(jīng)償還銀行本金1萬元，剩余64萬元。不巧遭遇房?jī)r(jià)暴跌，這套房子總價(jià)跌至50萬元。那么此時(shí)，張先生需要補(bǔ)齊抵押不足的差額14萬（64萬-50萬）。因?yàn)楫?dāng)初房貸65萬時(shí)，房子的價(jià)值不低于65萬，但隨著房?jī)r(jià)下跌至50萬，張先生必須補(bǔ)齊差額。

　　在這種情況下，張先生可以選擇拿出14萬存款，做提前還貸，或者有價(jià)值不少于14萬元的可抵押的物品、存單等，繼續(xù)抵押給銀行。

　　只有在上述兩種方式都沒實(shí)現(xiàn)后，銀行才有可能將張先生的房子拍賣。

　　不過，有律師告訴記者，目前對(duì)于客戶的唯一住房，一般是要酌情考慮不拍賣，但是這不代表銀行無權(quán)拍賣，只不過執(zhí)行的時(shí)候會(huì)保留一個(gè)寬限期，或者幫助租房，超過寬限期還是可以被強(qiáng)制執(zhí)行的。

　　業(yè)內(nèi)

　　極端情況發(fā)生概率低

　　記者采訪的多位銀行人士均表示，雖然按照銀行的規(guī)定，在房?jī)r(jià)暴跌的情況下，購房者確實(shí)要付出較多的代價(jià)，因?yàn)榉抠J是無限責(zé)任，因此無論房?jī)r(jià)上漲下跌，貸款人都要履行相關(guān)的義務(wù)。但是在當(dāng)前的情況下，除非出現(xiàn)重大不可控事件，否則房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)30%以上的暴跌。按照此前銀行最多70%的貸款比率，如果出現(xiàn)30%以上的房?jī)r(jià)暴跌，才可能出現(xiàn)抵押物貶值的情況，因此客戶不需要過分擔(dān)心這個(gè)問題。

　　偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，“9·30新政”過后，雖然首付的壓力變大了，但是貸款額度的減少對(duì)于借款人來說，月供壓力也相應(yīng)變小了。所以，從這一點(diǎn)來看對(duì)于借款人來說還是可以接受的。

　　吳昊表示，目前交易量有所下降，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)回落趨勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)在利率低，所以不會(huì)出現(xiàn)因房?jī)r(jià)回落而致房貸斷供情況。

　　貸款跟房?jī)r(jià)的漲幅沒有必然性，借款人該怎么還還得還，如果斷供在央行的征信中都可以查到，對(duì)以后買房、買車、出國甚至于工作、社保等都會(huì)有影響。所以，借款人還是應(yīng)該保持征信都健康。

　　市場(chǎng)

　　房貸利率趨于平穩(wěn)

　　記者在北京市場(chǎng)采訪了解到，目前，京城首套房房貸利率的常見批準(zhǔn)利率為9.5折優(yōu)惠，北京農(nóng)商行等少數(shù)銀行常見的批準(zhǔn)利率為9折優(yōu)惠，此前較為常見的8.5折、8.8折優(yōu)惠對(duì)于大多數(shù)客戶而言已經(jīng)難覓蹤影，成為少數(shù)最優(yōu)質(zhì)客戶才能獲得的“奢侈品”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面，信貸一旦收緊，未來市場(chǎng)將快速告別價(jià)格過快上漲。

　　據(jù)融360發(fā)布的9月全國房貸數(shù)據(jù)顯示，9月首套房平均房貸利率連續(xù)止跌、優(yōu)惠占比首次下降，二套房貸平均利率與8月持平，首付比例保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　其中，9月份，從首套房利率的優(yōu)惠力度來看，全國533家銀行中，提供低于9折優(yōu)惠利率的銀行有155家，比8月份減少1家，占比29.08%。其中，128家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，13家銀行提供8.8折優(yōu)惠利率，5家銀行提供8.2折優(yōu)惠利率，2家銀行提供8.7折優(yōu)惠利率，1家銀行提供8.3折優(yōu)惠利率。此外，228家銀行提供9折優(yōu)惠利率。

　　數(shù)據(jù)顯示，首套房首付兩成的銀行環(huán)比呈現(xiàn)小幅下降。9月，在全國533家銀行中，共有306家銀行將首套房首付比例調(diào)至兩成，比8月減少兩家，占比達(dá)57.41%。此外，在全國533家銀行中首付2.5成的有62家銀行，首付3成的有156家銀行。首付兩成的銀行占比環(huán)比小幅降低，這意味著銀行的首付政策已經(jīng)基本穩(wěn)定。

　　展望

　　不排除信貸收緊可能性

　　據(jù)媒體報(bào)道稱，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　隨著國慶前后全國各地限貸的政策出臺(tái)，一線城市房貸政策也備受關(guān)注。9月30日，北京率先收緊房貸政策，要求首套房首付款比例不低于35%，二套無論有無貸款記錄首付款均不低于五成，隨后全國多地紛紛出臺(tái)收緊房貸政策措施。

　　多位銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，總體來看，在新一輪樓市調(diào)控措施背景下，又恰逢四季度銀行貸款相對(duì)減少，不排除信貸收緊可能性，預(yù)計(jì)個(gè)人房貸增速將放緩。值得注意的是，各地區(qū)的房貸政策會(huì)繼續(xù)分化，居民住房需求仍會(huì)增加。

　　融360分析人士認(rèn)為，從趨勢(shì)上判斷，房貸市場(chǎng)或許“拐點(diǎn)”初現(xiàn)，即銀行業(yè)機(jī)構(gòu)給予購房人優(yōu)惠的政策可能到頭，隨著多地限購等政策出臺(tái)，銀行機(jī)構(gòu)或?qū)⒕S持現(xiàn)行房貸優(yōu)惠甚至稍稍減少優(yōu)惠幅度。

　　此外，上述人士認(rèn)為，當(dāng)前二套房貸利率走勢(shì)較為平穩(wěn)，未來，如果沒有進(jìn)一步的政策刺激，二套房貸款將會(huì)繼續(xù)維持基準(zhǔn)利率上浮10%的主流利率。