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本報記者 王麗新
再過兩個月，潘石屹（SOHO中國董事長）可能就會鎖定北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO的買家了。這意味著，加上前幾日以35.73億元售出的上海虹口SOHO，2017年，SOHO中國將有可能收到整售三個項目的現金，這是一筆會超過100億元規模的資金。
如此大規模的現金回流到上市平臺，如何花？
“主要還是投到SOHO 3Q（以下或簡稱3Q）業務上來，還有一些可能用于分紅。”潘石屹接受《證券日報》記者采訪時表示，接下來，SOHO中國將向輕資產轉型，不會再拿地建房，將集中精力聚焦SOHO 3Q的發展，以租賃方式獲取物業，再改造成SOHO 3Q進行運營管理，該業務將成為SOHO中國未來兩三年之后新的業績增長點。
值得關注的是，即使手握大量現金，按照潘石屹的計劃，在接下來的兩個月里，還會進行一輪融資。潘石屹向《證券日報》記者透露，將會把17個SOHO 3Q整合去融資，實現其品牌價值。至于未來是否有分拆上市的計劃，潘石屹稱，各種可能都是存在的。
告別“買地建房”
事實上，2012年8月份，潘石屹經歷了各種“向哪里轉型”的焦慮之后，決定告別散售，向持有物業運營轉型，這一戰略轉型決策造成了SOHO中國股價應聲而落，現金流壓力也接踵而至。
2014年以來，SOHO中國開始以整售資產的方式逐步撤出上海辦公物業市場，彼時，恰逢李嘉誠也在拋售上海商業資產。“落袋為安”或許是這兩位企業家對上海辦公物業市場的理解。畢竟，時至今日，SOHO中國已經出售了大量商業物業資產（詳情見《證券日報》此前刊發的《SOHO中國欲再售京滬資產 潘石屹可套現超過340億元》報道）。更重要的是，SOHO中國自2013年獲取北京麗澤一宗地塊后，已經再也沒有任何地塊入賬。
鑒于此，業內有質疑聲稱，潘石屹是不是不算一個開發商了？
對此，潘石屹向《證券日報》記者直言，房地產行業“拿地—開發—銷售”的這種商業模式到2017年基本就已經結束了，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。SOHO中國不會再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發展，也要走輕資產化的發展方向，這也可以理解為SOHO中國開始向輕資產方向轉型。
但潘石屹同時表示，SOHO 3Q本質上是房地產產品，SOHO中國手里還有很多項目，一時半會兒還告別不了房地產。
不過，他也直言，“在我心里，永遠不能銷售的是外灘SOHO和望京SOHO”。至于其他項目是否還會銷售，潘石屹稱，“走一步算一步吧”。
在潘石屹看來，北京商業物業不能散售政策的出臺，意味著商業物業除了整售這一條路，其他商業模式已經不存在了。同時，商用物業帶來的租金回報率并不高，他表示，中國利率高，辦公物業的凈租金回報率為2.7%左右，其回報率是美國的一半。
或許，上述因素促使他接下來要著力發展SOHO 3Q。
欲打包SOHO 3Q融資
據SOHO中國總裁閻巖向《證券日報》記者透露，截至到現在，SOHO 3Q有1.7萬個座位，17個中心，整體出租率為85%，預計到年底出租率將達到95%。接下來，為了完成SOHO 3Q數量級的擴張，未來除了一線城市，還會下沉到二線城市，也有可能到三線城市去發展。
潘石屹也向《證券日報》記者透露，前幾天，“我與毛大慶（優客工場創始人）聊天時，他告訴我無錫和開封租的最好，我打算8月份回來之后，去開封看看”。
而對于SOHO 3Q新項目的獲取方式，潘石屹表示，不會拿地再去建設SOHO 3Q，也不會整體收購一棟舊有物業去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都賣了，再到別的地方收購破房子，這生意不是做反了嗎？”
對于SOHO 3Q接下來擴張方式， SOHO 3Q運營總監IVY表示，目前的想法是租用現有市場上空置的房產資源，暫時不輸出管理，因為貼牌不利于運營管理質量的把控。
事實上，潘石屹私下向《證券日報》記者透露，接下來可能會跟開發商合作，降低租賃成本去擴張3Q，但不管跟誰合作，地段是第一位的，3Q本質上來說還是房地產生意，但希望SOHO 3Q形成一個自我發展和自我循環的生命體。
值得關注的是，在潘石屹向輕資產轉型的路上，將會率先啟動一輪資本運作。潘石屹向《證券日報》記者透露，將會把17個SOHO 3Q整合后去融資，實現其品牌價值。至于未來是否有分拆上市的計劃，潘石屹稱，各種可能都是存在的。
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