編者按：本月中旬，南京一地王樓盤被曝因拖欠工程款全面停工，引起市場對諸多“地王”項目前景的關注。而據克而瑞統計顯示，2016年共340多個單價或總價地王產生。截至2017年10月，2016年的“地王”項目開盤的只有一成左右。那么，這些尚未開工的“地王”會面臨怎樣的結局？已開工的項目如何緩解資金壓力？可開售的地王如何在“限價”、“降價”和“限購”的“三重緊箍咒”之下找到出路？
每日經濟新聞記者 吳若凡 魏 瓊
2016年是中國房地產史上誕生“地王”最多的一年。據克而瑞統計顯示，共有340多宗單價或總價“地王”在這一年產生，令媒體與大眾頻頻為之咋舌。
然而，樂極生悲，在房地產行業上行周期中，“地王推漲房價”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風險。進入2017年，在限購、限價等政策頻出，租售同權、物業自持等新規出臺的背景下，多城樓市成交價量下滑，諸多“地王”項目也面臨考驗。近期，南京區域地王京奧港項目就曝出因資金問題被迫停工一事。
克而瑞統計顯示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”項目中開盤的只占一成多，多數在建未售，少部分還沒開工。
對于“地王”前景，旭輝林中曾在易居沃頓班上直言：“未來二三年市場無起色，2016年的多數地王都將難堪。”
“地王”堪憂？
在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名單中，《每日經濟新聞》記者發現，目前全國范圍內至少有14宗“地王”未開工，他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門等熱點一二線城市。這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，多個區域的“限價”甚至直逼“地王”的樓面價，這意味著當前若入市即虧本。
上述14宗未開工“地王”里，舉例來看，蘇州的姑蘇區干將東路北、倉街東地塊（蘇州2016-WG-46號地塊），成交樓面價達到38960元/平方米，而目前區域的最高限價標準為40000元/平方米；附近的蘇州2016-WG-26號地塊閑置已超1年；2016年上半年成交的廈門2016第021號同安區2016TP02地塊，閑置時間也超過1年。
又比如，合肥葛洲壩中國府項目的拿地樓面價為22103元/平方米，而目前該項目周邊在售樓盤均價僅為22000元/平方米，價格倒掛下，房企的入市積極性顯然不高。
此外，東莞頤和翡翠花園，目前區域限價標準為20000元/平方米，遠低于房企拿地樓面價25264元/平方米，因而項目現也處于“緩開工”狀態，預計2018年5月才會入市。
在上述“地王”名單中，記者還注意到，有近60%的地塊處于已開工但未開售階段，而已入市“地王”項目，銷售狀況也并非一帆風順。據克而瑞數據顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。
排除因“地王”項目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高凈值人群，在整體樓市調控趨緊的背景下，銷售情況一般之外，整體“地王”項目的開發進展緩慢，更有一些項目選擇延遲入市，這背后又是什么原因？
為何“蟄伏”
按政府規定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無償收回。但現實是，多重原因牽絆了“地王”項目的入市步伐。
“現在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業必須做高周轉，開發慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”地產專業人士薛建雄直言，今年開發商迎來了最困難的日子，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。
“開發商對政策持觀望態度，也從側面影響了一些地塊的開工。”安居客房產研究院首席分析師張波認為。此外，土地不開工或停工也可能因為房企的資金出現問題，但從實現情況來看，這種情況應該不多。還有一種原因則是開發商等待利潤。
值得一提的是，近年品牌房企聯合拿地的案例屢見不鮮，2016年誕生的“地王”中，合作拿地塊的比例就占近40%。
“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤，尋找上市的最佳時機是"地王"們主動"停工蟄伏"的一個原因。”張波向《每日經濟新聞》記者表示。
如何解套
那么，在2016年誕生的大批“地王”中，已開工的項目如何緩解資金壓力？可開售的“地王”項目如何在限價、降價和限購之下拓寬前路？“等待”是否真能給“地王”一線生機，而等待成本又有多高？
以史為鑒，回顧近年的房地產歷程，不同的調控節點上均出現過“地王之殤”。如2008年的海南（樓盤）、2011年的浙江和2014年的長沙等，房企高價拿地后不久便遇行業下行周期，“地王”項目慘被套牢。而從這些被套項目的結局來看，有的以爛尾、企業破產告終；也有的幸運地得到救助，獲得新生。
業內觀點認為，2016年的“地王”項目多處于南京、上海、蘇州、合肥、天津、武漢和嘉興等地，不同量級的城市，面臨的風險和解套的可能性也不同。而城市之外，則看企業的背景與實力。這包括企業是否有能力解決目前的現金流問題；是否有實力扛到這輪調控期過去。“地王”的解套，最終還是拼實力、看時機。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，不同實力背景的房企對地塊的變現要求、融資時間、成本預期存巨大差異。對于資金壓力巨大且資金周轉要求高的房企，三限之下“斷腕求生”亦屬正常，在開盤時價格接近甚至低于盈利底線都是必走之路。
張波進一步表示，房企拿“地王”的最終目的還是賺錢，但并非所有房源（尤其是前期開售的房源）售價必須高于成本，這個時候舍小取大，保證整個項目的盈利達到預期是更好的選擇。
對大企業而言，“等待”可能是一種更好地達到盈利預期的辦法。
“對于這類大企業，他們有的不僅是資金優勢，還有軟實力，比如品牌。這類企業可以利用行業地位和良好口碑，保證項目的一定溢價水平，在困境中贏得生機。”
張波繼而指出，產品也是大企業的一項優勢，尤其是在項目打造上有過人之處的企業。其在產品定位以及客戶需求把握上有豐富經驗，更有利于化險為夷。同理，操盤實力強的企業，利用強效的管控手段和運營能力，也有更大的潛力空間。
“地王”將消失？
一方面是拖延開工或入市的2016年“地王”項目，另一方面是2017年強調控下土地市場高開低走，熱點城市溢價率回落。業內有聲音稱，隨著房地產長效機制的建立，“地王”現象或將消失。
2017年10月，高層確認，房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。與此相應，今年的土地招拍掛市場新玩法層出不窮，競配建、自持、搖號、熔斷以及新推出的租賃住宅專項用地等手段，都對土地市場形成制約作用。
世聯行副總經理袁鴻昌接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，“地王”的出現是開發商對未來預期過高所致，但中國房地產市場既受到市場供求關系的影響，也受到政策法規調控的影響。
袁鴻昌認為，相對來說，目前我國房地產市場受政策影響很大。在宏觀調控下，今年很多地方拍地以底價成交，甚至出現“流拍”的現象。
另一方面，中央經濟工作會議對住房制度改革提出的新要求，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在新的形勢下，“地王”是否將成為一個歷史名詞？
袁鴻昌表示，從目前市場的表現來看，開發商理性了很多，大家對市場新形勢有了新的判斷，新的時代就應該按照新的規則來走。
廣東省專家委員會委員龍斌接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，未來1~2年政策的強調控仍將持續，地價不斷上升已缺乏現實基礎，開發商對市場的預期變化了，也不會再盲目舉牌了。如果將來政策放開，還會不會出現“地王”，也很難定論。
袁鴻昌指出，人對住房改善的需求是持續不斷的，核心一二線城市形成的城市資源集聚短期內不會改變，一線城市領先其他城市的格局不會改變。
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