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張琦 陳偉偉
針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所抬頭等情況，住房和城鄉建設部在2018年5月19日印發了《住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（建房〔2018〕49號），該通知重申了堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出明確要求，包括加快制定實施住房發展規劃、抓緊調整住房和用地供應結構、切實加強資金管控、大力整頓規范房地產市場秩序、加強輿論引導和預期管理、進一步落實地方調控主體責任等七項意見。
在全球經濟形勢不容樂觀、美聯儲加息縮表、中美發生貿易摩擦等背景下，住建部49號文的發布再次表明了中央對于穩定房地產市場，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的決心。而要深刻認識中央調控房地產市場的決心，還需要從國際、國內、民生等不同角度，結合金融、經濟形勢理解房地產市場調控背后的邏輯。
第一，人民幣的信用背書需要房地產市場的穩定。中國央行發行貨幣有三種途徑：一是通過外匯占款發行基礎貨幣；二是通過借錢給商業銀行發現；三是通過購買國債等方式發現。其中，前兩種方式是當前中國央行發行貨幣的主要形式。通過分析央行資產組成可以發現，截至2017年12月，央行總資產中外匯占款比重為59.2%，對商業銀行債權占比為28.2%。其中，外匯占款的比重在2013年曾達到83.3%的峰值，然后從2013年開始總體呈下降趨勢；而對商業銀行債權的比重在2015僅為8.4%，到2016年之后快速上升為24.7%。由此可見，人民幣的信用背書由高度依賴外匯（主要是美元）這一情況正在逐漸轉變，央行對商業銀行的債權正在成為人民幣信用不可忽視的重要因素。商業銀行的貸款主要面向居民和貸款，而居民貸款的用途主要是購房。因此，進一步分析中國貸款情況，2017年中國新增居民貸款占新增貸款比重為52.7%。結合前面的分析，可知房地產市場對人民幣信用的背書作用達到了14%左右。因此，我們要深刻認識到房地產市場的穩定已經關系到人民幣的信用基礎，對人民幣匯率具有重要影響。而且，在當前中美貿易摩擦的背景下，房地產市場的穩定顯得尤為重要。
第二，經濟結構轉型升級需要房地產市場的穩定。就目前來說，房地產市場仍然是中國國民經濟的支柱產業，房地產開發投資以及與房地產行業緊密相關的上下游產業，對中國經濟的穩定具有不可替代的作用。另外，在經濟結構轉型升級、經濟增長動力向創新驅動轉變的過程中，需要穩定的經濟發展環境，房地產和高新技術產業就像國民經濟的兩根支柱，當面向未來的高新技術產業尚不能當此大任的時候，房地產市場就需要繼續保持平穩，為經濟結構轉型升級爭取時間。而且，在中美貿易發生摩擦的背景下，美國政府瞄準了中國的高端制造業，此時，房地產市場更不能“添亂”。
第三，讓房子回歸居住本質需要嚴控房地產市場投機。在中國這樣一個帶有濃厚的“老有所養、住有所居”“有恒產者有恒心”觀念的國度，從居住的角度看，擁有一套屬于自己的住房可以說是每個中國人的畢生追求。房地產市場投機行為導致房地產市場泡沫積聚，如果放任房地產市場過熱，一方面，民眾為了購房將嚴重擠壓其他領域的消費能力，另一方面，購買能力有限的部分民眾，其“居者有其屋”的夢想可能就此遙不可及。因此，為了社會穩定和人民群眾的安居樂意，房子必須回歸到居住的本質。
房地產市場與城市間的“人才爭奪戰”
從2017年武漢出臺旨在吸引人才的相關文件之后，截至目前，全國已有超過50個城市和3個省份跟進，尤其在進入2018年之后，有超過35個城市發布了各自的人才引進政策，3月下旬北京和上海等一線城市的加入使得本輪“人才爭奪戰”進入白熱化階段。
對此，有分析人士指出，本輪“人才爭奪戰”是導致部分城市房地產過熱的直接原因，而且這些城市進行“人才爭奪戰”背后的目的就是想通過打擦邊球的方式規避房地產市場調控政策，意圖通過“搶人賣房”支撐當地經濟增長和緩解地方財政壓力。對于這種觀點，我們應該如何正確認識呢？
1.城市房價與“人才爭奪戰”的相關性
和股票市場一樣，分析城市房價也可以通過兩種方式進行：一是從基本面進行分析；二是從技術面進行分析。從基本面進行分析，主要是分析房產所在城市的經濟社會發展情況、當地基礎設施建設、醫療衛生等基本公共服務以及與住宅綁定的義務教育資源等方面；從技術面進行分析，實際上就是從量和價的角度進行分析，即從供給和需求的角度進行分析。
（1）“人才爭奪戰”政策背后的基本面邏輯。通過分析本輪“人才爭奪戰”中不同城市吸引人才的政策措施可以發現，名目各異的“搶人”政策實際上萬變不離其宗，基本上都是圍繞“戶口”和“房子”在做文章。落戶標準降低，從過去的落戶積分制、實際居住年限、繳納社保年限等條件轉變為年齡、學歷、職稱、獲獎等條件。除了戶口之外，各地還圍繞“房子”推出買房打折、租房補助等措施，珠海甚至推出了直接送房的殺手锏。
在此，我們需要思考一下為什么是“戶口”和“房子”呢？在區域發展不均衡和城鄉二元的背景下，不同城市的基本面是不一樣的，它們所能提供的基本公共服務、基礎設施建設、教育醫療等資源都是有差異的，而決定誰能享受這些資源的區分標識就是“戶口”和“房子”。從表面上看，一個城市對人才的吸引力是“戶口”和“房子”，但實際上背后的邏輯是與“戶口”和“房子”綁定的各種公共服務資源。
進一步分析發現，參與人才爭奪戰的熱門城市，比如武漢、西安、成都、杭州、鄭州等，它們在基本面上的表現，在排除北上廣深等一線城市的光芒之后，這些城市都是比較搶眼的。而且這些城市基本都是區域性中心城市，如果配合國家城市群建設、國家中心城市建設等戰略，這些城市未來的發展也是不可限量的。因此，從基本面分析，房價表現亮眼的城市與其基本面有很大關系。
（2）房價抬頭的技術面分析。類比股票投資，基本面分析對應的投資理念是價值投資。但是當價值投資遇到“莊家”和投機資金的時候，基本面分析在短期內也是會失靈的。從供給和需求角度看，供不應求當然會導致房價的過快上漲。因此，有學者指出房地產市場的價格是一種貨幣現象。
人口流動實際上就是財富的流動，城市間“人才爭奪戰”的本意是否包含“搶人賣房”姑且不論，但是搶到人才之后給城市發展帶來的福利肯定會對當地房地產市場帶來利好。更何況“人才爭奪戰”爭奪的都是人才，這些人的掙錢能力、購買力都是相對較強的，他們對房地產的剛需是房地產市場的真實需求和真實購買力。因此，一個城市吸引的人才多了，對房地產的需求就會增加，房價就會有上漲動力。
以西安為例，從2017年1月以來，西安多次升級人才引進政策取得顯著效果。2018年前3個月遷入西安的人口已經達到21萬，幾乎與2017年全年數據持平，而人才落戶也使西安房地產市場銷售大幅增長。從這個角度看，人才的持續流入在短期內能為西安的房地產市場帶來活力，如果在未來幾年的發展中，西安能確確實實留住這些人才，通過日積月累的功夫改善西安人口結構，那么西安未來的發展，包括西安房地產市場的發展都將是光明的。
2. “人才爭奪戰”背后是不是為了“搶人賣房”
通過分析房價與“人才爭奪戰”之間的相關性之后，我們可以部分地確認本輪“人才爭奪戰”是導致部分城市房地產過熱的直接原因。在此基礎上，我們進一步分析地方政府展開“人才爭奪戰”的原因，來判斷這些城市“以戶口搶人”和“以房搶人”的目的到底是不是“搶人賣房”。根據前面的分析，中央堅定地對房地產市場進行調控是由國際、國內、經濟、民生等多方面因素決定的。對于地方政府來說，展開人才爭奪也是由多方面因素決定的。
創新是經濟增長的動力，人才是創新的源泉。在當前經濟增長乏力的形勢下，傳統產業帶動經濟增長的動力不足，各地經濟都面臨著較大的下行壓力，要想活下去，經濟結構就必須轉型升級，增長動力就必須向創新驅動轉變。此時人才的重要性就凸現出來了，誰贏得了人才，誰就會贏得未來。各地方政府正是深刻認識到了這一點，各個城市才在北京和上海等一線城市疏解人口的歷史機遇期對人才展開激烈爭奪。
當前，不可否認的是，在國家監管政策趨嚴的情況下，地方政府也面臨著融資難的問題，尤其在房地產市場持續調控之后，對于依靠土地財政的地方政府來說，其債務壓力和財政壓力日益增加。而人才引進，則可以通過人口的流入活躍當地房地產市場，部分解決政府面臨的難題。
“人才爭奪戰”之后的思考
1.“人才爭奪戰”的漏洞
在前文的論述中，我們得出結論：通過分析房價與“人才爭奪戰”之間的相關性之后，我們可以部分地確認本輪“人才爭奪戰”是導致部分城市房地產過熱的直接原因。那么為什么是部分確認呢？這是因為各個城市開出的人才引進政策基本都包含了落戶的便利，這種根據學歷落戶的政策在沒有實際就業、當地居住年限、社保繳納年限等條件的約束下，實際上也為炒房客們開了一扇方便之門。
由此可見，“人才爭奪戰”如果吸引的人才能在當地落戶、居住、工作，那么由于他們的進入導致的房地產市場活躍是健康的，而如果吸引的“人才”是一批有學歷的炒房客，那么由于他們的進入導致的房地產市場過熱則是需要嚴加調控的。因此，為了堅定地落實中央對房地產市場的調控政策，各地方政府在制定人才引進政策的時候，應該考慮到這些政策上的漏洞，不給炒房客以可乘之機。
2.“搶人”之后是“留人”
如前文所述，各個城市能夠通過“戶口”和“房子”吸引人才，其對人才的吸引力從表面看是“戶口”和“房子”，實際上背后的邏輯是與“戶口”和“房子”綁定的各種公共服務資源。隨著大量人口的融入，城市原有的公共服務能力能否配套跟上？如果公共服務能力跟不上，則可能出現“大城市病”或者人才再次流失。因此，對于各個城市來說，“搶人”只是開始，“留人”則是一個系統工程，在大量引進人才之后，實際上更大的難題是如何留住人才。
（作者分別為北京師范大學經濟與資源管理研究院教授、國家發展和改革委員會經濟體制與管理研究所助理研究員）
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