日韩成人无码-日韩成人无码一区二区三区-日韩成人无码影院-日韩成人性爱电影-日韩成人影片-日韩成人在线视频

　　去年我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，這世界上有兩大超級(jí)泡沫，一個(gè)是美國(guó)股市，另一個(gè)就是中國(guó)樓市。這兩大泡沫的特點(diǎn)是：每次都有無(wú)數(shù)人預(yù)言他馬上就要破滅了，但每次都不光挺了過(guò)來(lái)，還創(chuàng)出了新高，到最后，幾乎沒(méi)人相信他們會(huì)跌了。

　　今天我可以很負(fù)責(zé)任的告訴你，美國(guó)股市和中國(guó)樓市，已經(jīng)都熄火了。美國(guó)股市如何我們不關(guān)心，反正我們也炒不了美股，本文就來(lái)談?wù)勚袊?guó)樓市。大家關(guān)心的問(wèn)題主要是兩條：

　　第一，樓市不行了，這已經(jīng)是老百姓的共識(shí)，那么最大調(diào)整幅度會(huì)是多少？如果現(xiàn)在買(mǎi)了，會(huì)不會(huì)深套好幾年？

　　第二，以前每次樓市跌完了之后都會(huì)漲起來(lái)，而且還會(huì)創(chuàng)出新高，那么這次會(huì)不會(huì)再漲起來(lái)？

　　要想搞清楚房?jī)r(jià)的本質(zhì)，你必須要知道一件事，在中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)是被壟斷的，土地的唯一提供者，是地方政府。如果農(nóng)民也可以把集體土地拿來(lái)蓋商品房的話，房?jī)r(jià)早就崩了，之所以房?jī)r(jià)一直沒(méi)崩，那是因?yàn)橥恋氐墓?yīng)被嚴(yán)格限制住了。

　　如果你站在地方政府的角度來(lái)思考問(wèn)題，那么你肯定會(huì)傾向于把土地拿來(lái)建企業(yè)（即規(guī)劃為工業(yè)用地），因?yàn)樯w了工廠將來(lái)就可以拿稅收，這是一筆好買(mǎi)賣(mài)。如果拿來(lái)蓋住宅（即規(guī)劃為住宅用地），未來(lái)不光沒(méi)有稅收，你還要為他們建各種配套項(xiàng)目，比如小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、警察局、消防局、圖書(shū)館、景觀綠地等等，這些都是不能帶來(lái)稅收的花錢(qián)項(xiàng)目。

　　理解了這一點(diǎn)，你就會(huì)明白，為什么地方政府那么熱衷于搞高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)了，因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)區(qū)都建在遠(yuǎn)郊，把低產(chǎn)出的農(nóng)田轉(zhuǎn)換成高產(chǎn)出的工廠，其中的差價(jià)非常驚人。但另一方面，國(guó)家的基本國(guó)策是保護(hù)18億畝耕地紅線（現(xiàn)在已經(jīng)減少到15.5億畝），這結(jié)果是，可以拿來(lái)蓋住宅的土地很有限。黃奇帆曾經(jīng)講過(guò)一組數(shù)字：

　　中國(guó)每年600萬(wàn)畝的土地供應(yīng)中，有三分之一是農(nóng)村里的建設(shè)用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400萬(wàn)畝。這其中有大約一半用來(lái)做城市里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如道路、綠化、市政建設(shè)，剩下的大頭就是工業(yè)用地，大約占了30%不到，咱們的政府為了招商引資嘛，所以工業(yè)用地特別便宜，遇到那些大公司來(lái)設(shè)廠，幾乎白送土地。

　　剩下可以拿來(lái)蓋房子給老百姓住的土地有多少？只有10%。這個(gè)比例是極端不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%比較合適，而我們呢，只占10%。比正常的供應(yīng)量少了一半還多，你說(shuō)地價(jià)能不飆漲嗎？

　　本來(lái)住宅用地就已經(jīng)非常稀少了，一線大城市的供應(yīng)量更少，因?yàn)檎Ｍ刂埔痪€人口規(guī)模，所以故意減少供地規(guī)模。

　　高房?jī)r(jià)的根源是高地價(jià)，而高地價(jià)的根源是錯(cuò)誤的土地規(guī)劃。中國(guó)的土地制度全是抄襲的香港，那么香港的房?jī)r(jià)是多少？絕大多數(shù)香港人都住在鴿子籠里，難道香港的土地面積太小了嗎？當(dāng)然不是。香港土地開(kāi)發(fā)率僅23.7%。用于住宅用途的土地，僅占土地總面積的6.8%。香港還有超多的郊野公園，就那么荒廢著不開(kāi)發(fā)，美其名曰“保護(hù)環(huán)境”。

　　在中國(guó)，凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展得越好的地區(qū)，住宅土地供應(yīng)就越少。房?jī)r(jià)飆漲最初并不是政府的目的，而是他追求稅收增長(zhǎng)的必然結(jié)果，因?yàn)樗颂喙I(yè)、商業(yè)用地，批了太少的住宅用地，那么多工廠和公司，員工賺了錢(qián)必定想要提升生活品質(zhì)，當(dāng)他買(mǎi)房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，太多人搶太少的房，注定有人買(mǎi)不起，于是房?jī)r(jià)只能漲。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是怎么解決供應(yīng)短缺的？答案是排隊(duì)。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是怎么解決供應(yīng)短缺的？答案是漲價(jià)。

　　漲價(jià)的原因只有一個(gè)，那就是供應(yīng)不足。

　　當(dāng)?shù)胤秸靼琢送恋刎?cái)政的魔力之后，他忽然發(fā)現(xiàn)，原來(lái)賣(mài)地是更好的收入方式，一旦他發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是帶著節(jié)奏的慢慢賣(mài)，人為導(dǎo)致土地價(jià)格飆漲。土地價(jià)格漲了，必然會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)漲了，又會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，土地財(cái)政被地方政府玩得越來(lái)越溜。

　　地方這么玩，中央是不高興的，因?yàn)榈胤劫u(mài)地的收入中央拿不到。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)那么高，民怨沸騰，壓力都讓中央承擔(dān)了，所以中央提出了“房住不炒”的口號(hào)。但中央只能從宏觀層面來(lái)調(diào)控，真正管用的調(diào)控是不會(huì)出臺(tái)的，什么是真正管用的調(diào)控？很簡(jiǎn)單，就是大量供應(yīng)住宅用地，取消耕地紅線。

　　按照以上的分析，似乎房?jī)r(jià)應(yīng)該只漲不跌啊，為什么現(xiàn)在跌了呢？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@波“漲價(jià)去庫(kù)存”已經(jīng)把老百姓的家底都掏空了，用通俗的話來(lái)說(shuō)，割韭菜割得太狠了，連韭菜苗和韭菜根都割了，老百姓沒(méi)錢(qián)了。他們的杠桿已經(jīng)用到了極限，再也榨不出油水了。企業(yè)和政府的債務(wù)，都換成老百姓來(lái)背，實(shí)在是撐不住了。

　　你想讓韭菜快快生長(zhǎng)，那么就必須要多澆水，所謂澆水就是提供貨幣供應(yīng)（央行放水），但現(xiàn)在唯一的水龍頭就是地方政府的基建支出，其他水龍頭都沒(méi)水，光靠基建這點(diǎn)水不夠啊。

　　所以我的結(jié)論很簡(jiǎn)單，在繼續(xù)大放水之前，房?jī)r(jià)是不可能漲的，它只能是跌。老百姓當(dāng)然是有買(mǎi)房的心，但他沒(méi)有買(mǎi)房的力氣，因?yàn)樯眢w已經(jīng)被掏空了。

　　現(xiàn)在我們可以回答前面的問(wèn)題了：

　　問(wèn)題一：這波樓市的最大調(diào)整幅度是到地方政府撐不住為止，我感覺(jué)30%的回調(diào)，他就撐不住了，賣(mài)地賣(mài)不掉，他能不急嗎？你現(xiàn)在買(mǎi)了房，會(huì)被套，但不會(huì)深套好幾年，而我也不建議你現(xiàn)在就去買(mǎi)，因?yàn)樘绯资莻€(gè)壞習(xí)慣。

　　問(wèn)題二：這波下跌之后肯定還會(huì)漲起來(lái)，但前提是韭菜們要茁壯成長(zhǎng)，他們長(zhǎng)不起來(lái)，樓市就不可能創(chuàng)新高。而我對(duì)于韭菜們的生長(zhǎng)情況，表示悲觀。

　　最后再說(shuō)句題外話，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一方面產(chǎn)能過(guò)剩，一方面消費(fèi)不足，中國(guó)人消費(fèi)不起自己的產(chǎn)出，這是很悲哀的一件事。要解決這個(gè)問(wèn)題，最最簡(jiǎn)單粗暴的辦法就是全民發(fā)錢(qián)。你先別笑。全民發(fā)錢(qián)的本質(zhì)是老百姓欠中國(guó)政府錢(qián)，你去買(mǎi)美國(guó)國(guó)債，本質(zhì)是美國(guó)人欠中國(guó)政府錢(qián)。在我看來(lái)，讓老百姓欠你錢(qián)，比讓美國(guó)人欠你錢(qián)好100倍。因?yàn)橹挥羞@樣，你的產(chǎn)能才能為中國(guó)人服務(wù)！

　　（微信公眾號(hào)　老端的觀點(diǎn)）