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萬科董事會超期服役41天變盤在即寶能系和深圳地鐵博弈

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2017-05-08來源：長江商報作者：沈右榮

　　深圳地鐵入主，加碼軌道物業(yè)

　　本報記者　沈右榮

　　挺過極不尋常的2016年，萬科開啟萬億夢新篇章。

　　受困寶萬之爭一年多，去年底，在深圳地鐵接盤華潤所持萬科股權(quán)有眉目之時，王石開始大談自由，并在一次獨角獸峰會上暢談萬科的萬億夢。

　　其實，早在2014年，萬科就定下一個十年做到萬億的目標(biāo)。這一次，王石將實現(xiàn)萬億目標(biāo)的時間縮短至6年。

　　萬科2016年年報顯示，當(dāng)年實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，銷售回款位居行業(yè)首位；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利 210.2億，同比增長16%；年底凈負(fù)債率25.9%，持有現(xiàn)金870.3億。

　　至于承載一半希望的新業(yè)務(wù)，萬科年報的表述是，2014年以來，圍繞“城市配套服務(wù)商”定位而拓展的商業(yè)、物流地產(chǎn)、滑雪度假、長租公寓、教育、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)布局也初現(xiàn)雛形。但長江商報記者發(fā)現(xiàn)，在萬科的主營業(yè)務(wù)營收構(gòu)成中，上述新業(yè)務(wù)未被列入，顯示尚未成氣候。

　　長江商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，萬科的新業(yè)務(wù)，基本上采取輕資產(chǎn)方式以品牌輸出、小盤推進為特征，不斷加碼存量市場。

　　在物業(yè)方面，萬科打造睿聯(lián)盟，其去年8月公布的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)覆蓋65個城市的174個成員、1226個項目。與此同時，物業(yè)分拆工作已經(jīng)完成，后續(xù)有望登陸資本市場。在養(yǎng)老和長租公寓方面，萬科已在部分一二線城市布局。

　　萬科管理層還公布今年的經(jīng)營策略，即落實“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略定位，加快構(gòu)建“城市配套服務(wù)商”的業(yè)務(wù)生態(tài)體系。

　　值得關(guān)注的是，隨著深圳地鐵的入主，萬科的業(yè)務(wù)布局也已改變。

　　萬科年報稱，深圳地鐵成為公司重要股東，為雙方共同探索TOD模式奠定了良好基礎(chǔ)。在核心城市土地供應(yīng)日益緊缺的背景下，公司將繼續(xù)攜手合作方，積極探索包括“軌道物業(yè)”、城市產(chǎn)業(yè)升級在內(nèi)的各類資源獲取和開發(fā)模式，以突破增長瓶頸，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

　　這意味著，萬科將加碼軌道物業(yè)。

　　大股東與管理層之間的利益博弈恐在所難免

　　萬億大萬科的奮進路上，延續(xù)32年的萬科模式恐將生變。

　　誠然，萬科模式有其優(yōu)勢，萬科在這一模式下快速攻城略地，成為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。但是，歷經(jīng)兩次股權(quán)事件，王石險些出局，萬科模式的弊端也逐步顯露。

　　“萬科模式中，管理層極其強勢。”資本市場研究人士吳威說，目前來看，管理層通過金鵬資管計劃持股4.14%，萬科企業(yè)股中心通過德贏資管（德贏1號、2號）計劃持股3.66%，萬科工會持股0.61%，加上忠粉劉元生持股，持股比接近10%。而在過去的17年中，華潤坐享萬科發(fā)展紅利，其他的股東持股較少，在這種情況下，管理層權(quán)力加身，董事長王石可以輕松地去讀書、登山。在其看來，盡管深圳地鐵口口聲聲支持萬科，但能否做到像華潤一樣“不插手”萬科事務(wù)還很難說。

　　從持股情況看，深圳地鐵全盤接手華潤后，已經(jīng)擁有萬科29.38%股份的表決權(quán)、提案權(quán)及參加股東大會的權(quán)利，遠(yuǎn)超萬科管理層擁有的前述權(quán)利。未來，盡管是基石投資者，但在很大程度上，深圳地鐵仍然可以左右萬科董事會成員的構(gòu)成。而這，或許正是萬科董事會超期服役的重要原因之一。在這種情況下，再加上一個持股比超過25%的寶能，萬科的強勢管理層需要足夠的智慧去平衡各方利益。

　　民生證券一分析師向長江商報記者表示，即便排除仍然是單一大股東的寶能，未來，萬科的萬億夢取決于與深圳地鐵的融合程度，這期間，與萬科管理層之間的利益博弈在所難免。“新一屆董事會亮相之時，股東之間首次利益博弈的結(jié)果就能體現(xiàn)。”該分析師說。

　　除了外部資本，萬科管理層還需要面對內(nèi)部資本派系的約束和管理。

　　萬科曾公開表示，事業(yè)合伙人持股計劃下，由于合伙人與股東利益緊密捆綁，萬科事業(yè)合伙人在維護公司正常運營、高度執(zhí)行戰(zhàn)略決策方面顯示了高度的自覺性，可以說在極大程度上緩解了股權(quán)事件對公司業(yè)務(wù)的沖擊。而項目跟投則有效維持了項目一線管理團隊的穩(wěn)定性，為項目盈利和周轉(zhuǎn)提供了保障。

　　在一家大型房企華中分公司負(fù)責(zé)人看來，隨著萬科的盤子不斷擴大，跟投制度下必然產(chǎn)生內(nèi)部資本派系，內(nèi)部資本之間競爭也在所難免。在其看來，如何約束和管理內(nèi)部資本，于萬科而言也很關(guān)鍵，稍有不慎，會引發(fā)萬科模式之變。

　　地產(chǎn)白銀時代下持續(xù)盈利能力待考

　　“地產(chǎn)已經(jīng)告別過去10年的黃金時代，全面進入白銀時代”。一大型房企負(fù)責(zé)人曾向長江商報記者表示，白銀時代市場競爭激烈，房企融資成本、拿地成本走高，以致增收不增利。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，去年在房價大幅攀升的情況下，房企整體經(jīng)營業(yè)績向好，但仍有三成以上房企業(yè)績下滑或虧損。

　　中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前公布業(yè)績的112家A股上市房企的2016年營業(yè)收入近1.3萬億元，同比上漲28.7%；凈利潤合計1059.2億元，凈利潤率為8.2%。

　　數(shù)據(jù)顯示，近年來，房企凈利潤率持續(xù)下降，2013年至2016年，平均凈利潤率分別為11.97%、10%、8.3%、8.2%。

　　增收不增利，萬科也未能幸免。近三年，萬科的營收增長為8%、33%、22%，對應(yīng)的凈利增長為4%、15%、16%，凈利的增長速度遠(yuǎn)低于營收的增長速度。

　　今年一季度，萬科的表現(xiàn)更是不佳，營收達185.89億元，增長27.22%，凈利6.95億元，增幅為-16.54%。

　　值得一提的是，“五一”前夕，陜西西安房管局在整頓市場秩序行動中將萬科“抓了典型”，西安萬科禁售三日。

　　公開資料顯示，近三年，西安萬科爭議不斷，涉及如擅自變動設(shè)計、裝修不達標(biāo)、以次充好、原因不明門洞塌陷、房屋頂板無鋼筋等質(zhì)量事件。或許，西安萬科的風(fēng)波不斷與業(yè)績承壓存在關(guān)聯(lián)。

　　除房企拿地成本高企等因素影響房企盈利能力外，市場進入全面調(diào)控時代，也將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。去年四季度，各地調(diào)控政策密集出臺，熱點城市樓市開始降溫。

　　長江商報記者了解到，如今房企融資收緊，去年房企瘋狂發(fā)行低利率公司債的現(xiàn)象今年已經(jīng)不見，銀行渠道對房企的信貸也有壓縮，尤以房地產(chǎn)開發(fā)貸最為明顯。